Posso vender minha parte em um imóvel de herança, mesmo que meus irmãos não queiram?
A partilha de bens entre herdeiros nem sempre é pacífica. Uma situação recorrente ocorre quando um dos herdeiros deseja vender sua parte no imóvel deixado em herança, mas os demais não querem vendê-lo nem tampouco comprar a parte daquele que quer sair do condomínio.
Essa situação gera dúvidas importantes no campo do Direito Sucessório e Condominial, especialmente sobre o direito de disposição da fração ideal e a possibilidade de extinção do condomínio judicialmente.
O que é um condomínio hereditário?
O condomínio hereditário surge automaticamente quando o falecido deixa bens indivisíveis (como imóveis) para mais de um herdeiro. Cada herdeiro passa a ter direito a uma fração ideal, mesmo que o imóvel não esteja fisicamente dividido.
Se, após a partilha, o imóvel permanece em nome de mais de um herdeiro, forma-se um condomínio voluntário, regido pelos artigos 1.314 a 1.322 do Código Civil.
Nesse contexto, nenhum dos coproprietários é dono de um cômodo específico, mas sim de uma parte do todo.
Posso vender minha parte do imóvel?
Sim. O proprietário de uma fração ideal de um imóvel pode vendê-la. Entretanto, o art. 504 do Código Civil estabelece que, antes disso, deve-se respeitar o direito de preferência dos demais condôminos:
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
Ou seja, é obrigatório oferecer a parte aos demais herdeiros primeiro, por meio de notificação formal, informando o valor e as condições da venda.
Direito de preferência (art. 504 do Código Civil)
A lei determina que, antes de vender sua parte a um terceiro, o coproprietário deve oferecê-la aos demais condôminos, em igualdade de condições:
“Não pode um condômino, sem prévia autorização dos demais, vender a sua parte a estranhos, se outro condômino a quiser, em igualdade de condições.” (Art. 504, CC)
Assim, o primeiro passo é notificar os seus irmãos, oferecendo sua parte e dando a eles a possibilidade de adquiri-la.
E se eles não quiserem comprar nem vender?
Se os demais herdeiros não quiserem comprar sua parte nem aceitarem vender o imóvel em conjunto, você ainda tem duas alternativas:
a. Venda da fração ideal a terceiros
Caso seus irmãos renunciem ao direito de preferência ou permaneçam inertes, você poderá vender sua fração ideal a outra pessoa. O novo comprador passa a ser coproprietário, mas não poderá ocupar parte exclusiva do imóvel sem acordo com os demais.
Atenção: essa venda não garante uso exclusivo de nenhum cômodo — trata-se de um direito sobre o todo, em condomínio.
b. Ação de extinção de condomínio
Se a convivência for insustentável e o bem indivisível (como a maioria dos imóveis), é possível propor
ação judicial de extinção de condomínio, com fundamento no artigo 1.322 do Código Civil: “O condômino pode, a qualquer tempo, exigir a divisão da coisa comum.”
Nessa ação, o juiz determina a venda do bem, que pode ocorrer por meio de leilão judicial ou particular, com a divisão do valor entre os coproprietários.
Fluxograma prático da situação
Veja abaixo o passo a passo visual das possíveis soluções:
Conclusão
O herdeiro não é obrigado a permanecer no condomínio com os demais. O ordenamento jurídico brasileiro assegura o direito de dispor da fração ideal, ainda que os outros coproprietários sejam contrários à venda.
Se não for possível resolver a questão amigavelmente, a via judicial é totalmente cabível e legítima. O mais importante é agir com estratégia jurídica para evitar prejuízos e garantir seus direitos.
Dica prática:
Antes de tomar qualquer decisão, é recomendável:
- Fazer uma avaliação do imóvel;
- Enviar notificação formal aos demais herdeiros;
- Consultar um advogado para análise da documentação e eventual ajuizamento da ação de extinção de condomínio.